REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften, die ihre Mieterträge fast vollständig an Anleger ausschütten. Ein deutscher REIT zahlt mindestens 90 Prozent seines handelsrechtlichen Jahresüberschusses aus und bleibt dafür auf Unternehmensebene von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit.
Ein REIT ist eine steuerbegünstigte Immobilien-Aktiengesellschaft, die Gewinne aus Vermietung und Verkauf an Aktionäre durchreicht. Der deutsche REIT existiert seit dem REIT-Gesetz von 2007 und muss fünf Kernbedingungen erfüllen: 90 Prozent Ausschüttung, mindestens 45 Prozent Eigenkapital, 75 Prozent Immobilienvermögen, 75 Prozent Immobilienerträge und 15 Prozent Streubesitz. Anleger kaufen REIT-Aktien wie normale Aktien über die Börse und erhalten Dividenden, die der Abgeltungsteuer von 25 Prozent unterliegen.
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- Fokus auf laufende Ausschüttungen statt Kursspekulation
- Konkrete Auswahlkriterien für dividendenstarke Immobilien-Vehikel
- Gut geeignet für Einkommens- und Cashflow-orientierte Anleger
Ehrlich dazu: Der Schwerpunkt liegt auf US-Hochdividendenwerten, deutsche REIT-AGs werden nur am Rande behandelt.
Was ist ein REIT?
Ein REIT ist eine börsennotierte Kapitalgesellschaft, die Kapital vieler Anleger in vermietete Immobilien investiert und die Erträge steuerbegünstigt weiterreicht. Die Abkürzung steht für „Real Estate Investment Trust“. Das Konzept entstand 1960 in den USA durch den Real Estate Investment Trust Act, mit dem der US-Kongress privaten Anlegern den Zugang zu großen Gewerbeimmobilien öffnete.
Heute existieren REIT-Regime in mehr als 40 Ländern. In Deutschland regelt das REIT-Gesetz (REITG) seit dem 1. Januar 2007 die Form der „REIT-Aktiengesellschaft“. Ein deutscher REIT trägt den Zusatz „REIT-AG“ im Firmennamen und ist an einer Börse notiert.
Der zentrale Unterschied zu einer gewöhnlichen Immobilien-AG liegt in der Besteuerung. Eine REIT-AG ist auf Gesellschaftsebene von Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer befreit. Diese Befreiung ist an strenge Auflagen gekoppelt, allen voran die Pflicht zur hohen Gewinnausschüttung.
Wie funktioniert ein REIT?
Ein REIT funktioniert als Durchleitungsvehikel: Er kauft und vermietet Immobilien, bündelt die Mieterträge und schüttet den Gewinn nahezu vollständig an die Aktionäre aus. Die Besteuerung wird von der Gesellschaft auf die Anlegerebene verlagert.
Der Ablauf umfasst vier Stufen. Erstens sammelt die REIT-AG über den Börsengang Eigenkapital von Anlegern ein. Zweitens erwirbt sie Gewerbeimmobilien wie Büros, Einzelhandelsflächen, Logistikzentren oder Hotels. Drittens erzielt sie laufende Mieterträge und gelegentliche Verkaufsgewinne. Viertens leitet sie mindestens 90 Prozent des handelsrechtlichen Jahresüberschusses als Dividende an die Aktionäre weiter.
Für den Anleger verhält sich ein REIT wie eine dividendenstarke Aktie. Der Kauf erfolgt über ein normales Wertpapierdepot zum aktuellen Börsenkurs. Die Aktie ist börsentäglich handelbar, anders als Anteile an offenen Immobilienfonds, die seit 2013 einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten und einer Kündigungsfrist von 12 Monaten unterliegen. Wie diese indirekte Anlageform im Detail arbeitet, erklärt der Beitrag Immobilienfonds: So funktioniert die indirekte Immobilien-Anlage.
Die hohe Ausschüttungsquote hat eine Kehrseite, die viele Einsteiger übersehen: Ein REIT kann kaum Gewinne thesaurieren, um daraus neue Objekte zu kaufen. Wachstum finanziert ein REIT deshalb überwiegend über neue Kapitalerhöhungen oder Fremdkapital. In Hochzinsphasen wie 2023 bis 2025 verteuerte das die Refinanzierung spürbar und drückte die Kurse vieler REITs unter ihren Netto-Immobilienwert (NAV). Wer antizyklisch kauft, findet genau dann Aktien mit Abschlägen von 20 bis 40 Prozent auf den Substanzwert.
Welche Voraussetzungen muss ein deutscher REIT erfüllen?
Eine deutsche REIT-AG muss sechs gesetzliche Kernkriterien des REIT-Gesetzes erfüllen, um die Steuerbefreiung zu erhalten. Fällt auch nur ein Kriterium dauerhaft weg, verliert die Gesellschaft ihren REIT-Status.
Die zentralen Anforderungen sind konkret beziffert: Das Grundkapital muss mindestens 15 Millionen Euro betragen. Mindestens 75 Prozent des Vermögens müssen aus unbeweglichem Immobilienvermögen bestehen. Mindestens 75 Prozent der Bruttoerträge müssen aus Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung von Immobilien stammen. Die Eigenkapitalquote muss mindestens 45 Prozent des Immobilienvermögens betragen. Mindestens 15 Prozent der Aktien müssen sich im Streubesitz befinden. Kein einzelner Anleger darf 10 Prozent oder mehr der Stimmrechte direkt halten.
Eine wichtige Einschränkung betrifft Wohnimmobilien: Bestandsmietwohnungen, die vor dem 1. Januar 2007 gebaut wurden, sind für deutsche REITs ausgeschlossen. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass große Wohnungsbestände steuerbegünstigt an internationale Investoren übergehen. Deutsche REITs konzentrieren sich deshalb auf Gewerbeimmobilien.
Die genannten Prozentwerte und Grenzen stammen aus dem REIT-Gesetz und werden gelegentlich angepasst — eine Novelle wurde zuletzt im Februar 2026 wirksam. Steuerliche Details hängen zudem vom Einzelfall ab. Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Steuer- oder Anlageberatung. Prüfe die aktuelle Rechtslage vor einer Investitionsentscheidung mit einer Fachperson.
Welche Arten von REITs gibt es?
REITs lassen sich nach ihrer Ertragsquelle in drei Grundtypen einteilen: Equity-REITs, Mortgage-REITs und Hybrid-REITs. In Deutschland sind praktisch nur Equity-REITs zugelassen.
Ein Equity-REIT besitzt Immobilien direkt und verdient an Mieteinnahmen und Wertsteigerung. Ein Mortgage-REIT investiert nicht in Objekte, sondern in Immobilienkredite und hypothekenbesicherte Wertpapiere und verdient an der Zinsdifferenz. Ein Hybrid-REIT kombiniert beide Ansätze. Der deutsche Gesetzgeber lässt über die 75-Prozent-Immobilienquote im Kern nur das Equity-Modell zu.
Zusätzlich lassen sich REITs nach Nutzungsart des Portfolios unterscheiden. Verbreitete Sektoren sind Büro-REITs, Einzelhandels-REITs, Logistik- und Industrie-REITs, Wohn-REITs (international), Hotel-REITs, Gesundheits-REITs für Pflegeheime und Kliniken sowie Rechenzentrums-REITs. Diese Spezialisierung erlaubt Anlegern, gezielt auf einzelne Immobiliensegmente zu setzen.
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Wie werden REITs beim Anleger besteuert?
Weil ein REIT auf Gesellschaftsebene steuerbefreit ist, findet die Besteuerung vollständig beim Anleger statt. Dividenden aus REIT-Aktien zählen zu den Einkünften aus Kapitalvermögen und unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.
Das steuerliche Teileinkünfteverfahren, das bei normalen Aktien 40 Prozent der Dividende steuerfrei stellt, greift bei REITs nicht. Grund ist die fehlende Vorbelastung auf Unternehmensebene: Da der REIT selbst keine Körperschaftsteuer gezahlt hat, wird die Ausschüttung beim Anleger voll erfasst. Anlegern steht der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro pro Jahr zu, bis zu dem Kapitalerträge steuerfrei bleiben.
Bei ausländischen REITs kommt eine zweite Steuerebene ins Spiel: die Quellensteuer des Sitzlandes. US-REITs behalten standardmäßig 30 Prozent Quellensteuer ein, über das deutsch-amerikanische Doppelbesteuerungsabkommen reduzierbar auf 15 Prozent, die auf die deutsche Abgeltungsteuer anrechenbar sind. Wer einen breit gestreuten REIT-ETF nutzt, umgeht die Einzelabrechnung — die Verrechnung übernimmt die Fondsstruktur, und der Anleger versteuert nur die Ausschüttung des ETF.
Welche Vor- und Nachteile haben REITs?
REITs verbinden Immobilienerträge mit der Liquidität einer Aktie, tragen aber das Kursrisiko des Aktienmarkts. Diese Doppelnatur bestimmt Chancen und Risiken.
Zu den Vorteilen zählen die börsentägliche Handelbarkeit ohne Halte- und Kündigungsfristen, hohe Dividendenrenditen durch die 90-Prozent-Ausschüttungspflicht, ein niedriger Einstiegsbetrag ab dem Preis einer einzelnen Aktie und die Diversifikation über viele Objekte. Der Anleger benötigt weder Eigenkapital für eine Direktimmobilie noch übernimmt er Verwaltung, Mietausfall oder Instandhaltung selbst. Wer die Ausschüttungen gezielt als monatliches Zusatzeinkommen aufbauen will, findet in Bargeld statt Buchgewinn* eine konkrete Strategie für dividendenstarke Werte.
Zu den Nachteilen gehört die höhere Kursschwankung: REIT-Kurse folgen kurzfristig dem Aktienmarkt und den Zinsen, nicht nur den Immobilienwerten. Steigende Zinsen belasten REITs doppelt, weil Refinanzierung teurer wird und Anleihen als Konkurrenz attraktiver werden. Zudem entfällt der Hebel über Fremdkapital, den ein Direktkäufer durch eine Finanzierung nutzen kann.
💬 Meine Einschätzung
Die gängige Annahme lautet, REITs seien „Immobilien für Kleinanleger“. In der Praxis verhalten sie sich näher an Dividendenaktien als an Betongold. Wer 2022 bis 2024 REITs kaufte und dabei die Zinswende ignorierte, saß zeitweise auf Buchverlusten von 30 Prozent — obwohl die zugrunde liegenden Objekte kaum an Wert verloren. Der Reiz liegt genau in dieser Diskrepanz: Sobald der Markt Zinssenkungen einpreist, drehen REIT-Kurse früher und stärker als der physische Immobilienmarkt. Für ein Depot sind REITs deshalb weniger ein Immobilien-Ersatz als ein zinssensitiver Renditebaustein, den man antizyklisch dosieren sollte.
- Ein REIT schüttet mindestens 90 Prozent seines Jahresüberschusses aus und ist dafür auf Unternehmensebene steuerfrei.
- Deutsche REIT-AGs brauchen 15 Mio. Euro Grundkapital, 75 Prozent Immobilienvermögen, 45 Prozent Eigenkapital und 15 Prozent Streubesitz.
- Bestandsmietwohnungen von vor 2007 sind für deutsche REITs ausgeschlossen — der Fokus liegt auf Gewerbeimmobilien.
- Dividenden unterliegen der vollen Abgeltungsteuer von 25 Prozent ohne Teileinkünfteverfahren.
- REITs sind börsentäglich handelbar, schwanken aber stärker als offene Immobilienfonds.
Häufige Fragen zu REITs
Sind REITs dasselbe wie Immobilienfonds?
Nein. Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, deren Anteile jederzeit handelbar sind. Ein offener Immobilienfonds ist ein Sondervermögen mit Mindesthaltefrist von 24 Monaten und Kündigungsfrist von 12 Monaten. REITs schwanken mit dem Aktienmarkt, Fondsanteile werden über Gutachterwerte bepreist. Die Abgrenzung vertieft der Artikel Was ist der Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds?.
Wie hoch ist die Dividendenrendite von REITs?
Die Dividendenrendite variiert je nach REIT und Marktphase, liegt bei etablierten Gewerbe-REITs aber häufig zwischen 3 und 7 Prozent pro Jahr. Die gesetzliche 90-Prozent-Ausschüttungspflicht sorgt strukturell für höhere Ausschüttungen als bei den meisten Standardaktien.
Kann ich REITs über einen ETF kaufen?
Ja. REIT-ETFs bündeln dutzende bis hunderte REITs aus verschiedenen Ländern und Sektoren in einem Wertpapier. Sie senken das Einzelwertrisiko, verrechnen ausländische Quellensteuern innerhalb der Fondsstruktur und sind ab kleinen Sparraten über Sparpläne besparbar.
Gibt es viele REITs in Deutschland?
Nein. Der deutsche REIT-Markt ist klein, weil Bestandswohnungen ausgeschlossen sind und viele Immobilien-AGs den Status nicht anstreben. Nur eine einstellige Zahl an REIT-AGs ist hierzulande notiert. International, vor allem in den USA und Asien, ist das REIT-Universum dagegen sehr groß. Welche indirekten Immobilienanlagen der deutsche Markt konkret bietet, zeigt der Überblick Welche Immobilienfonds gibt es in Deutschland?.
Quellen und weiterführende Literatur
- Gesetze im Internet (gesetze-im-internet.de): REIT-Gesetz (REITG) — amtlicher Volltext mit allen Voraussetzungen und Ausschüttungsregeln.
- Haufe (haufe.de): Kapitalanlagen-ABC REITs — Übersicht zu Struktur und Besteuerung deutscher REIT-AGs.
- smartsteuer (smartsteuer.de): REIT-Aktiengesellschaften — steuerliche Behandlung auf Gesellschafts- und Anlegerebene.
- Bundesverband Investment und Asset Management (bvi.de): Statistiken zu indirekten Immobilienanlagen.
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