Offene Immobilienfonds unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag, wobei eine Teilfreistellung von 60 Prozent bei inländischem und 80 Prozent bei ausländischem Anlageschwerpunkt gilt. Geschlossene Immobilienfonds versteuern Anleger dagegen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz als Einkünfte aus Vermietung oder Gewerbebetrieb.
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Ehrlich betrachtet: Wer nur ein reines Bankdepot mit automatischem Steuerabzug hat, braucht die Software für die Fonds allein nicht zwingend.
Offene Immobilienfonds werden über die Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag besteuert. Das Investmentsteuergesetz gewährt eine Teilfreistellung von 60 Prozent (inländischer Schwerpunkt) oder 80 Prozent (ausländischer Schwerpunkt). Thesaurierende Fonds lösen jährlich eine Vorabpauschale aus, deren Basiszins 2026 laut Bundesfinanzministerium 3,20 Prozent beträgt. Der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro pro Person stellt Erträge bis zu dieser Grenze frei. Geschlossene Fonds versteuern Anleger mit dem persönlichen Steuersatz.
Wie werden offene Immobilienfonds besteuert?
Offene Immobilienfonds unterliegen seit der Investmentsteuerreform 2018 der Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Auf Fondsebene fällt zusätzlich eine Körperschaftsteuer von 15 Prozent auf inländische Immobilienerträge an. Für den Privatanleger reduziert die Teilfreistellung die steuerpflichtigen Erträge deutlich.
Die Abgeltungsteuer ist eine pauschale Quellensteuer von 25 Prozent auf Kapitalerträge, die die depotführende Bank automatisch einbehält und an das Finanzamt abführt. Mit dem Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Steuer ergibt sich eine effektive Belastung von 26,375 Prozent. Kirchenmitglieder zahlen zusätzlich 8 oder 9 Prozent Kirchensteuer auf die Abgeltungsteuer.
Das Investmentsteuergesetz (InvStG) in der seit 2018 geltenden Fassung besteuert Investmentfonds nach einem zweistufigen System. Laut Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) versteuert der Fonds zunächst inländische Immobilienerträge mit 15 Prozent Körperschaftsteuer. Danach greift beim Anleger die Abgeltungsteuer auf Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Veräußerungsgewinne.
Steuerpflichtig sind bei offenen Immobilienfonds drei Ertragsarten: laufende Ausschüttungen, die jährliche Vorabpauschale bei thesaurierenden Fonds und der Veräußerungsgewinn beim Verkauf der Anteile. Alle drei profitieren von der Teilfreistellung, sofern der Fonds die gesetzliche Immobilienquote erfüllt.
Was bedeutet die Teilfreistellung bei Immobilienfonds?
Die Teilfreistellung stellt einen festen Prozentsatz der Erträge steuerfrei, um die Vorbelastung auf Fondsebene auszugleichen. Bei Immobilienfonds mit inländischem Schwerpunkt bleiben 60 Prozent der Erträge steuerfrei, bei ausländischem Schwerpunkt 80 Prozent. Damit sinkt die effektive Steuerlast des Anlegers spürbar.
Die Teilfreistellung nach § 20 Investmentsteuergesetz ist ein pauschaler steuerfreier Anteil der Fondserträge, der die Doppelbesteuerung durch die Steuer auf Fondsebene kompensiert. Der Freistellungssatz hängt vom Anlageschwerpunkt des Fonds ab, der in den Anlagebedingungen festgelegt ist.
Für Immobilienfonds gelten laut Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) zwei Sätze: Ein Immobilienfonds, der mindestens 51 Prozent seines Wertes in inländische Immobilien und Immobilien-Gesellschaften investiert, gewährt eine Teilfreistellung von 60 Prozent. Liegt der Schwerpunkt auf ausländischen Immobilien, steigt die Teilfreistellung auf 80 Prozent.
Die Freistellungssätze für Immobilienfonds liegen deutlich über denen anderer Fondsarten. Zum Vergleich: Aktienfonds mit mindestens 51 Prozent Aktienquote gewähren 30 Prozent Teilfreistellung, Mischfonds mit mindestens 25 Prozent Aktienquote nur 15 Prozent. Der hohe Immobilien-Satz macht offene Immobilienfonds steuerlich attraktiv.
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Wirkung: Bei 1.000 Euro Ertrag aus einem inländischen Immobilienfonds bleiben 600 Euro steuerfrei, nur 400 Euro unterliegen der Abgeltungsteuer. Bei 26,375 Prozent effektiver Steuer fallen 105,50 Euro Steuer an, die effektive Belastung sinkt damit auf 10,55 Prozent des Gesamtertrags.
Der Anlageschwerpunkt eines Fonds entscheidet über 20 Prozentpunkte Teilfreistellung. Anleger prüfen deshalb vor dem Kauf die Anlagebedingungen: Steht dort ein Schwerpunkt auf ausländischen Immobilien, greift der 80-Prozent-Satz. Bei gemischten Portfolios stufen viele Fondsgesellschaften konservativ als inländischen Immobilienfonds mit 60 Prozent ein. Die Bank wendet den Satz automatisch an — ein nachträglicher Wechsel ist nicht möglich. Wer gezielt den höheren Satz nutzen will, wählt einen Fonds mit vertraglich fixiertem ausländischem Immobilienschwerpunkt.
Wie funktioniert die Vorabpauschale bei thesaurierenden Fonds?
Die Vorabpauschale besteuert den Wertzuwachs thesaurierender Fonds jährlich vorab, auch ohne Ausschüttung. Sie errechnet sich aus 70 Prozent des Basiszinses multipliziert mit dem Anteilswert zu Jahresbeginn. Der Basiszins für das Jahr 2026 beträgt laut Bundesfinanzministerium 3,20 Prozent.
Die Vorabpauschale ist ein fiktiver Mindestertrag, den thesaurierende Investmentfonds jährlich versteuern, damit die Steuerstundung nicht unbegrenzt läuft. Ein thesaurierender Fonds schüttet Erträge nicht aus, sondern legt sie wieder an. Ohne Vorabpauschale bliebe der Wertzuwachs bis zum Verkauf komplett unbesteuert.
Die Berechnung folgt einer festen Formel: Der Basisertrag ergibt sich aus 70 Prozent des jährlichen Basiszinses multipliziert mit dem Rücknahmepreis der Anteile zu Beginn des Kalenderjahres. Von diesem Basisertrag wird die Ausschüttung des Jahres abgezogen. Das Bundesfinanzministerium gibt den Basiszins jährlich bekannt, für 2026 wurde er zum 2. Januar 2026 auf 3,20 Prozent festgesetzt.
Bei einem Basiszins von 3,20 Prozent beträgt der Basisertrag 2,24 Prozent des Anteilswerts zu Jahresbeginn. Ein Anleger mit 10.000 Euro im Fonds versteuert damit eine Vorabpauschale von maximal 224 Euro, gemindert um die Teilfreistellung von 60 oder 80 Prozent. Die Vorabpauschale ist auf die tatsächliche Wertsteigerung des Jahres begrenzt: Fällt der Fondswert, entfällt sie vollständig.
Die Bank bucht die Steuer auf die Vorabpauschale zu Jahresbeginn des Folgejahres automatisch vom Verrechnungskonto ab. Anleger halten dafür ausreichend Guthaben bereit, weil die Bank sonst den Fehlbetrag melden muss. Beim späteren Verkauf werden bereits versteuerte Vorabpauschalen angerechnet, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.
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Wie werden geschlossene Immobilienfonds versteuert?
Geschlossene Immobilienfonds werden nicht über die Abgeltungsteuer, sondern mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Anleger erzielen je nach Fondskonstruktion Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus Gewerbebetrieb. Der Steuersatz reicht damit bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag.
Ein geschlossener Immobilienfonds ist rechtlich eine unternehmerische Beteiligung, meist als Kommanditgesellschaft (KG) oder Investment-KG strukturiert. Der Anleger wird Mitunternehmer und erzielt anteilig die Einkünfte des Fonds direkt. Die Abgeltungsteuer gilt hier nicht, weil keine Kapitalerträge im Sinne des Investmentsteuergesetzes vorliegen.
Vermögensverwaltende geschlossene Fonds erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Einkommensteuergesetz. Der Anleger versteuert die Mietüberschüsse mit seinem persönlichen Steuersatz, kann aber Abschreibungen, Zinsen und Werbungskosten geltend machen. Gewerblich geprägte Fonds erzielen dagegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die zusätzlich der Gewerbesteuer unterliegen.
Ein steuerlicher Vorteil geschlossener Immobilienfonds liegt in der Veräußerung. Verkauft ein vermögensverwaltender Fonds eine Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 Einkommensteuergesetz, bleibt der Gewinn für den Anleger steuerfrei. Diese Regel gilt nicht für gewerbliche Fonds und nicht für offene Immobilienfonds.
Die Steuerangaben geben den Rechtsstand für das Jahr 2026 wieder und ersetzen keine steuerliche Beratung. Der Basiszins der Vorabpauschale und die Freibeträge ändern sich jährlich. Geschlossene Immobilienfonds haben komplexe steuerliche Konsequenzen inklusive Gewerbesteuer und Nachversteuerung. Anleger klären ihre individuelle Situation mit einem Steuerberater, bevor sie zeichnen. Einen fundierten Einstieg in die Steuerstrategie bietet der Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren*.
Welche Freibeträge und Anrechnungen gelten?
Der Sparer-Pauschbetrag stellt Kapitalerträge bis 1.000 Euro pro Person und Jahr steuerfrei, bei zusammen veranlagten Ehepaaren bis 2.000 Euro. Er gilt für alle Kapitalerträge gemeinsam, also auch für Zinsen und Dividenden. Ein Freistellungsauftrag bei der Bank verhindert den vorzeitigen Steuerabzug.
Der Sparer-Pauschbetrag ist ein jährlicher Freibetrag für Kapitalerträge, der seit 2023 bei 1.000 Euro für Einzelpersonen und 2.000 Euro für zusammen veranlagte Paare liegt. Erträge aus Immobilienfonds werden auf diesen Betrag angerechnet. Bis zur Grenze fällt keine Abgeltungsteuer an.
Ein Freistellungsauftrag weist die Bank an, Kapitalerträge bis zur Höhe des Sparer-Pauschbetrags ohne Steuerabzug auszuzahlen. Ohne Freistellungsauftrag behält die Bank die Abgeltungsteuer ein, der Anleger holt sie erst über die Steuererklärung zurück. Anleger verteilen den Pauschbetrag bei mehreren Banken über Teilaufträge.
Ausländische Quellensteuern auf Immobilienerträge rechnet das Finanzamt teilweise auf die deutsche Abgeltungsteuer an. Bei Fonds mit ausländischem Schwerpunkt kompensiert bereits die höhere Teilfreistellung von 80 Prozent die ausländische Vorbelastung pauschal. Eine zusätzliche Anrechnung einzelner Quellensteuern entfällt daher auf Anlegerebene.
💬 Meine Einschätzung
Die gängige Annahme lautet: Thesaurierende Fonds sparen Steuern, weil nichts ausgeschüttet wird. Seit der Investmentsteuerreform 2018 stimmt das nicht mehr. Die Vorabpauschale greift jährlich, und bei einem Basiszins von 3,20 Prozent im Jahr 2026 ist sie so hoch wie seit Jahren nicht. Ein thesaurierender Immobilienfonds mit 50.000 Euro Wert löst 2026 einen Basisertrag von rund 1.120 Euro aus — nach 60 Prozent Teilfreistellung bleiben 448 Euro steuerpflichtig. Der wahre Steuervorteil offener Immobilienfonds liegt nicht in der Thesaurierung, sondern in der hohen Teilfreistellung. Wer den 80-Prozent-Satz eines Fonds mit ausländischem Schwerpunkt nutzt, senkt seine effektive Steuerlast auf unter 5,3 Prozent des Ertrags. Das schlägt jede Aktienfonds-Freistellung von 30 Prozent deutlich.
- Offene Fonds: Abgeltungsteuer 25 % + 5,5 % Soli = 26,375 % effektiv
- Teilfreistellung: 60 % (inländisch) bzw. 80 % (ausländisch) der Erträge steuerfrei
- Vorabpauschale 2026: Basiszins 3,20 %, Basisertrag 2,24 % des Jahresanfangswerts
- Sparer-Pauschbetrag: 1.000 € pro Person, 2.000 € bei Zusammenveranlagung
- Geschlossene Fonds: persönlicher Steuersatz bis 45 %, dafür Spekulationsfrist-Vorteil
Häufige Fragen zur Besteuerung von Immobilienfonds
Diese vier Fragen ergänzen die Hauptkapitel um Detail-Aspekte, die bei der Besteuerung von Immobilienfonds regelmäßig aufkommen.
Muss ich Immobilienfonds in der Steuererklärung angeben?
Bei inländischen Depots behält die Bank die Abgeltungsteuer automatisch ein, eine Angabe in der Steuererklärung ist dann freiwillig. Anleger mit ausländischem Depot oder ungenutztem Sparer-Pauschbetrag geben die Erträge in der Anlage KAP an. Eine Günstigerprüfung lohnt bei niedrigem persönlichem Steuersatz.
Wird die Vorabpauschale beim Verkauf angerechnet?
Bereits versteuerte Vorabpauschalen werden beim späteren Verkauf der Fondsanteile vom Veräußerungsgewinn abgezogen. Das Investmentsteuergesetz verhindert damit eine Doppelbesteuerung desselben Wertzuwachses. Die Bank führt die kumulierten Vorabpauschalen automatisch im Bestand.
Wie hoch ist die Steuer bei einem ausländischen Immobilienfonds?
Ein Immobilienfonds mit ausländischem Anlageschwerpunkt gewährt 80 Prozent Teilfreistellung. Von 1.000 Euro Ertrag bleiben 800 Euro steuerfrei, nur 200 Euro unterliegen der Abgeltungsteuer von 26,375 Prozent. Die effektive Steuerlast sinkt damit auf rund 5,3 Prozent des Gesamtertrags.
Zahlt man bei geschlossenen Immobilienfonds Abgeltungsteuer?
Geschlossene Immobilienfonds unterliegen nicht der Abgeltungsteuer. Anleger versteuern die Erträge als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Gewerbebetrieb mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Nach zehn Jahren Haltedauer bleibt der Veräußerungsgewinn vermögensverwaltender Fonds steuerfrei.
Neben der Steuer beeinflussen auch die laufenden Gebühren die Nettorendite — Details dazu im Beitrag Welche Kosten und Gebühren haben Immobilienfonds?. Die steuerlichen Unterschiede folgen der Fondsstruktur, die der Ratgeber Was ist der Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds? erklärt. Einen Gesamtüberblick gibt der Beitrag Immobilienfonds: So funktioniert die indirekte Immobilien-Anlage.
Quellen und weiterführende Literatur
Die folgenden Quellen liefern die rechtlichen und statistischen Grundlagen zur Besteuerung von Immobilienfonds in Deutschland, Stand 2026.
- Bundesfinanzministerium (BMF) · bundesfinanzministerium.de · Bekanntgabe des Basiszinses zur Berechnung der Vorabpauschale zum 2. Januar 2026 (3,20 Prozent)
- Investmentsteuergesetz (InvStG) § 20 · gesetze-im-internet.de · Rechtsgrundlage der Teilfreistellungssätze für Immobilien-, Aktien- und Mischfonds
- Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) · bvi.de · FAQ zur Besteuerung von Investmentfonds mit Teilfreistellungssätzen und Vorabpauschale-Formel
- Einkommensteuergesetz (§ 21, § 23 EStG) · gesetze-im-internet.de · Besteuerung geschlossener Fonds als Vermietungs- oder Gewerbeeinkünfte und Spekulationsfrist
- Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen · finanzamt.nrw.de · Erläuterungen zu Erträgen aus Investmentfonds und Anlage KAP
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