In Deutschland gibt es vier Hauptarten von Immobilienfonds: offene Immobilien-Publikumsfonds, geschlossene Immobilienfonds, Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Anleger und börsengehandelte Immobilien-ETFs. Für Privatanleger sind vor allem offene Immobilienfonds und Immobilien-ETFs relevant und frei zugänglich.
Der deutsche Markt kennt vier Fondsarten: offene Publikumsfonds, geschlossene Fonds, institutionelle Spezialfonds und Immobilien-ETFs. Das Gesamtvermögen offener Immobilien-Publikumsfonds lag Mitte 2026 bei rund 112 Milliarden Euro (Stand: LYNX, Mitte 2026). Die größten Fonds sind Deka-ImmobilienEuropa (18,1 Mrd. Euro) und hausInvest (15 Mrd. Euro). Seit 2013 gelten eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. 2026 verzeichnete die Fondsklasse anhaltende Mittelabflüsse.
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Welche Arten von Immobilienfonds gibt es?
In Deutschland existieren vier Grundtypen von Immobilienfonds, die sich in Handelbarkeit, Mindestanlage und Zielgruppe unterscheiden. Die Einteilung folgt dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das seit 2013 alle Investmentfonds reguliert.
Ein offener Immobilienfonds ist ein Publikumsfonds mit wechselnder Anzahl an Anteilen und Objekten, den jeder Privatanleger ab kleinen Beträgen kaufen kann. Ein geschlossener Immobilienfonds finanziert ein oder wenige konkrete Objekte, wird nach Platzierung geschlossen und läuft über eine feste Laufzeit von oft 10 bis 15 Jahren. Ein Immobilien-Spezialfonds steht ausschließlich institutionellen Anlegern wie Versicherungen und Pensionskassen offen. Ein Immobilien-ETF bildet einen Index aus börsennotierten Immobilienaktien und REITs nach und ist börsentäglich handelbar.
Die Begriffe werden im Alltag oft vermischt. Wer „Immobilienfonds“ sagt, meint fast immer den offenen Publikumsfonds — also Produkte wie hausInvest oder Deka-ImmobilienEuropa. Geschlossene Fonds firmieren seit 2013 rechtlich als „Alternative Investmentfonds“ (AIF) und tauchen in der Werbung selten unter dem alten Namen auf. Diese Umbenennung nach dem KAGB verwirrt viele Anleger, die noch die geschlossenen Fonds der 1990er kennen — die heutigen AIF unterliegen deutlich strengeren Prospekt- und Verwahrpflichten.
Welche offenen Immobilienfonds gibt es in Deutschland?
Die größten offenen Immobilienfonds in Deutschland stammen von vier Anbietern: Deka, Union Investment (UniImmo), Commerz Real (hausInvest) und DWS (grundbesitz). Diese Fonds bündeln jeweils Milliarden an Anlegergeldern in Gewerbeimmobilien. Wie diese indirekte Anlageform grundsätzlich aufgebaut ist, erläutert der Überblick Immobilienfonds: So funktioniert die indirekte Immobilien-Anlage.
Zu den zehn größten offenen Immobilienfonds zählten Mitte 2026 laut DAS INVESTMENT (Stand: 24. Juni 2026): Deka-ImmobilienEuropa, hausInvest, UniImmo: Europa, UniImmo: Deutschland, Westinvest Interselect, Deka-Immobilien Global, grundbesitz europa, grundbesitz global, UniImmo: Global und UniImmo: Wohnen ZBI. Der Deka-ImmobilienEuropa war mit rund 18,1 Milliarden Euro Fondsvermögen der größte, gefolgt von hausInvest mit etwa 15 Milliarden Euro (Stand: LYNX, Mitte 2026).
Die Wertentwicklung fiel 2026 auseinander. Der Deka-ImmobilienEuropa erzielte auf Zwölf-Monats-Sicht rund +2,23 Prozent und über drei Jahre +2,39 Prozent pro Jahr. Der hausInvest lag bei etwa +2,1 Prozent auf Jahressicht. Wohnlastige oder international ausgerichtete Fonds wie UniImmo: Global gerieten dagegen unter Druck und verloren auf Jahressicht rund 11 Prozent (Stand: LYNX, Mitte 2026).
Fondsvolumina, Renditen und Mittelflüsse sind Momentaufnahmen aus Mitte 2026 und ändern sich laufend. 2026 verzeichneten offene Immobilienfonds anhaltende Netto-Abflüsse — im März 2026 rund 668 Millionen Euro, seit Beginn der Abzugswelle über 16 Milliarden Euro (Stand: Morningstar/FWW, 24. Juni 2026). Prüfe vor jeder Anlage die aktuellen Werte und den Verkaufsprospekt. Dieser Beitrag ersetzt keine Anlageberatung.
Was ist der Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds?
Offene und geschlossene Immobilienfonds unterscheiden sich in Objektzahl, Laufzeit, Mindestanlage und Risiko. Ein offener Fonds streut breit und bleibt liquide, ein geschlossener Fonds konzentriert sich auf wenige Objekte mit fester Laufzeit.
Ein offener Immobilienfonds hält dutzende bis über hundert Objekte, gibt laufend neue Anteile aus und lässt Anleger ab kleinen Beträgen einsteigen. Seit der KAGB-Reform gelten eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten, die kurzfristige Panikverkäufe verhindern sollen. Ein geschlossener Immobilienfonds sammelt dagegen einmalig Kapital für ein bestimmtes Projekt, etwa ein Bürohochhaus oder ein Einkaufszentrum, und verlangt oft Mindestbeträge ab 10.000 Euro. Anleger werden unternehmerische Mitgesellschafter und tragen bis zum Totalverlust mit. Die Details beider Konstruktionen erklärt der Beitrag Was ist der Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds?.
Welche weiteren Immobilien-Anlageformen gibt es?
Neben klassischen Fonds können Privatanleger über Immobilien-ETFs, REITs und Immobilien-Crowdinvesting indirekt in Immobilien investieren. Diese Formen sind meist liquider und günstiger als klassische Fondsanteile.
Ein Immobilien-ETF bildet einen Immobilienindex passiv nach, etwa auf europäische oder globale REITs, und kostet oft nur 0,2 bis 0,5 Prozent Verwaltungsgebühr pro Jahr. Ein REIT ist eine börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaft mit gesetzlicher Ausschüttungspflicht von mindestens 90 Prozent des Gewinns; wie diese Struktur genau arbeitet, zeigt der Beitrag Was sind REITs und wie funktionieren sie?. Beim Immobilien-Crowdinvesting finanzieren viele Anleger über Online-Plattformen einzelne Bauprojekte mit Nachrangdarlehen, häufig ab 500 Euro und mit fester Verzinsung, aber erhöhtem Ausfallrisiko. Wer diese ausschüttungsstarken Varianten wie REITs vertiefen will, findet in Bargeld statt Buchgewinn* einen Leitfaden für Hochdividendenwerte.
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Für Anleger, die Immobilienerträge lieber über börsengehandelte REITs und Hochdividendenwerte beziehen als über klassische Fonds mit Haltefristen, liefert Luis Pazos konkrete Auswahlkriterien für laufende Ausschüttungen.
Für wen eignen sich Immobilienfonds?
Offene Immobilienfonds eignen sich für sicherheitsorientierte Anleger mit mehrjährigem Horizont, die stabile, immobiliennahe Erträge ohne Direktkauf suchen. Für kurzfristige oder maximale Renditen sind sie das falsche Produkt.
Die 24-monatige Mindesthaltefrist schließt Anleger aus, die jederzeit an ihr Geld müssen. Die typische Wertentwicklung von 2 bis 3 Prozent pro Jahr liegt unter den langfristigen Aktienrenditen, dafür schwankt der Anteilswert deutlich weniger, weil er auf Gutachterwerten statt Börsenkursen beruht. Wer höhere Liquidität und niedrigere Kosten will, greift eher zu einem Immobilien-ETF; wer maximale Kontrolle sucht, zur Direktimmobilie.
💬 Meine Einschätzung
Die Abflusswelle von über 16 Milliarden Euro seit 2023 zeigt ein strukturelles Problem der offenen Immobilienfonds: Sie versprechen die Stabilität von Betongold, sind aber an das Zinsumfeld gekoppelt wie jede andere Anlage. Als Anleihen 2023 bis 2025 wieder 3 bis 4 Prozent risikoarm boten, wirkten 2 Prozent Fondsrendite bei 24 Monaten Bindung plötzlich unattraktiv. Die Gutachterbewertung glättet zwar die Kursausschläge, verschleiert aber reale Wertkorrekturen im Gewerbebestand. Wer heute einsteigt, sollte den offenen Immobilienfonds als defensiven Baustein mit 2 bis 3 Prozent Zielrendite verstehen — nicht als renditestarke Immobilien-Wette.
- Vier Fondsarten: offene Publikumsfonds, geschlossene AIF, institutionelle Spezialfonds, Immobilien-ETFs.
- Marktvolumen offener Immobilienfonds: rund 112 Mrd. Euro (Mitte 2026).
- Größte Fonds: Deka-ImmobilienEuropa (18,1 Mrd.) und hausInvest (15 Mrd.).
- Mindesthaltefrist 24 Monate, Kündigungsfrist 12 Monate seit KAGB-Reform.
- 2026 anhaltende Abflüsse: über 16 Mrd. Euro seit 2023, 668 Mio. Euro allein im März 2026.
Häufige Fragen zu Immobilienfonds in Deutschland
Welcher ist der größte offene Immobilienfonds Deutschlands?
Der Deka-ImmobilienEuropa war Mitte 2026 mit rund 18,1 Milliarden Euro Fondsvermögen der größte offene Immobilienfonds in Deutschland, gefolgt vom hausInvest mit etwa 15 Milliarden Euro (Stand: LYNX, Mitte 2026). Beide investieren überwiegend in europäische Gewerbeimmobilien.
Kann ich Immobilienfonds jederzeit verkaufen?
Nein. Für offene Immobilienfonds gelten seit 2013 eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Anteile lassen sich also nicht sofort zurückgeben. Immobilien-ETFs und REIT-Aktien sind dagegen börsentäglich handelbar.
Sind Immobilienfonds sicher?
Immobilienfonds gelten als schwankungsarm, sind aber nicht risikofrei. Wertkorrekturen im Gewerbebestand, Mittelabflüsse und im Extremfall die Aussetzung der Anteilrücknahme sind möglich. 2026 verzeichnete die Fondsklasse hohe Netto-Abflüsse. Eine Streuung über mehrere Anlageklassen bleibt sinnvoll.
Was ist der Unterschied zwischen Immobilienfonds und REITs?
Ein offener Immobilienfonds ist ein Sondervermögen mit Haltefristen, dessen Anteilswert auf Gutachterbewertungen beruht. Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, deren Kurs sich täglich am Markt bildet und die mindestens 90 Prozent ihres Gewinns ausschütten muss.
Quellen und weiterführende Literatur
- DAS INVESTMENT (dasinvestment.com): Ranking der 10 größten offenen Immobilienfonds 2026 — Fondsnamen und Marktdaten, Stand 24. Juni 2026.
- LYNX Broker (lynxbroker.de): Offene Immobilienfonds für Privatanleger 2026 — Fondsvolumina, Renditen und Fristen.
- Morningstar Deutschland (morningstar.com): Mittelfluss-Daten offener Immobilienfonds, Jahresauftakt 2026.
- Bundesverband Investment und Asset Management (bvi.de): Statistiken zu offenen Immobilienfonds und Kapitalanlagegesetzbuch.
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