Beim Immobilienkauf fallen zusätzlich zum Kaufpreis Nebenkosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent an. Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchgebühren (~2 %), Maklerprovision (bis 3,57 % je Käuferseite) sowie Sachverständige, Finanzierungsnebenkosten und Renovierungsreserven summieren sich zu vier klar abgrenzbaren Kostenblöcken.
Die Immobilien-Nebenkosten in Deutschland liegen 2026 zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis 6,5 Prozent in NRW, Schleswig-Holstein und dem Saarland. Notarkosten und Grundbucheintrag summieren sich auf rund zwei Prozent, die Maklerprovision seit dem Bestellerprinzip vom 23. Dezember 2020 auf höchstens 3,57 Prozent je Käuferseite. Hinzu kommen Gutachter, Finanzierungsnebenkosten und Renovierungsreserven.
Was zählt eigentlich zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf?
Zu den Immobilien-Nebenkosten zählen alle Aufwendungen, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis anfallen und für den Eigentumsübergang zwingend erforderlich sind. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren, Maklerprovision, Gutachter- und Finanzierungsnebenkosten.
Der Bundesgerichtshof unterscheidet dabei zwischen notwendigen Erwerbsnebenkosten — also Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbucheintrag, die kein Käufer umgehen kann — und optionalen Nebenkosten wie Maklerprovision, Sachverständigengutachten oder Renovierungsvorleistungen. Die notwendigen Nebenkosten liegen bundesweit einheitlich bei fünf bis acht Prozent des Kaufpreises, die optionalen Posten treiben die Gesamtsumme in der Praxis auf zehn bis fünfzehn Prozent.
Wichtig für die Finanzierungsplanung: Nebenkosten werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert. Wer eine Immobilie für 400.000 Euro erwirbt, muss zusätzlich rund 40.000 bis 60.000 Euro Eigenkapital für die Nebenkosten mitbringen. Wird die Wohnung als Kapitalanlage genutzt, sind Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer als Anschaffungskosten aktivierungspflichtig und mindern die spätere Abschreibungsgrundlage nicht — sie werden über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer je Bundesland?
Die Grunderwerbsteuer beträgt 2026 je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bayern und Sachsen erheben den Mindestsatz von 3,5 Prozent, während Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein, Brandenburg und Thüringen mit 6,5 Prozent den Höchstsatz nehmen.
Die Grunderwerbsteuer wird durch das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt, der Steuersatz seit der Föderalismusreform 2006 aber von jedem Bundesland selbst festgelegt. Der Grundfreibetrag liegt bei 2.500 Euro Kaufpreis — für praktisch jeden Immobilienkauf greift also die volle Besteuerung. Bemessungsgrundlage ist der beurkundete Kaufpreis inklusive aller mitverkauften Bestandteile, die fest mit der Immobilie verbunden sind (z. B. Einbauküche in Neubauwohnung).
Die Steuer wird nach Vorlage des Notarvertrags beim Finanzamt vorgeschrieben und muss innerhalb von vier Wochen nach Bescheid-Erhalt bezahlt werden. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die der Grundbucheintrag als Eigentümer nicht erfolgt. Wer die Grunderwerbsteuer nicht rechtzeitig überweist, hängt zwar im Grundbuch fest, bleibt aber wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie.
Sparen lässt sich innerhalb legaler Grenzen bei mitverkauftem beweglichem Inventar: Einbauküche, Markise, hochwertige Lampen oder eine Sauna dürfen im Kaufvertrag separat mit Marktwerten ausgewiesen und aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden. Faustregel des BFH: bis zu 15 Prozent des Kaufpreises für Inventar akzeptiert das Finanzamt in der Regel ohne Rückfragen.
Die Herausrechnung von Inventar aus der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer setzt realistische Marktwerte voraus. Wer eine gebrauchte Einbauküche mit 30.000 Euro ansetzt, provoziert eine Nachfrage des Finanzamts und riskiert eine Steuerhinterziehungs-Prüfung. Belege wie Anschaffungsrechnungen oder Zeitwerttabellen sollten im Vorfeld mit dem Steuerberater abgestimmt werden.
Was kostet der Notar beim Immobilienkauf?
Notarkosten und Grundbuchgebühren betragen zusammen rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Der Notar berechnet die Beurkundung des Kaufvertrags plus die Bestellung der Grundschuld für die Bank, das Grundbuchamt erhebt Gebühren für Eintragung von Auflassungsvormerkung, Eigentümerwechsel und Grundschuld.
Die genaue Höhe ergibt sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und ist bundesweit einheitlich. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Grundschuld über 300.000 Euro fallen typischerweise an: rund 2.100 Euro für die Kaufvertragsbeurkundung, 800 Euro für die Grundschuldbestellung, 500 Euro für die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, 1.400 Euro für die Eigentumsumschreibung und 700 Euro für die Eintragung der Grundschuld — in Summe rund 5.500 Euro netto, also 1,4 Prozent des Kaufpreises.
Ein häufiger Irrtum: Die Notargebühr ist nicht verhandelbar. Auch die Wahl eines anderen Notars ändert am Gebührensatz nichts. Wer Notarkosten senken will, hat drei legale Hebel: geringere Grundschuld (etwa nur in Höhe des Fremdkapitals statt des Kaufpreises), Verzicht auf zusätzliche Vollstreckungsunterworfenheit außerhalb der Grundschuld und Bündelung mehrerer Beurkundungen (z. B. zwei Wohnungen desselben Objekts in einem Termin).
Ein oft übersehener Kostentreiber ist die Vollmachtsausübung nach Verkauf: Wer den Kaufvertrag über eine notarielle Vollmacht abschließt (etwa weil ein Ehepartner im Ausland lebt), zahlt zusätzlich rund 200–400 Euro für die Vollmacht selbst — und, falls die Vollmacht im Ausland beglaubigt wurde, weitere 150–300 Euro Apostille-Kosten. Bei Auslandsdeutschen summieren sich diese Nebenkosten schnell auf zusätzliche 800 Euro, die in keiner Standard-Nebenkostenrechnung auftauchen.
Wie hoch ist die Maklerprovision seit dem Bestellerprinzip?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei privatem Wohnimmobilienkauf das Bestellerprinzip nach §656d BGB. Die Maklerprovision wird hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt und beträgt in Deutschland üblicherweise maximal 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer pro Vertragspartei.
Die Gesamtprovision liegt regional bei 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer. Vor der Gesetzesreform trug in vielen Bundesländern (Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen) ausschließlich der Käufer die volle Provision — seit Dezember 2020 zahlt der Verkäufer mindestens die Hälfte. Der Käufer muss nur zahlen, wenn der Verkäufer nachweislich einen mindestens gleich hohen Betrag beglichen hat. Zahlt der Verkäufer nur 2 Prozent, darf der Makler vom Käufer ebenfalls maximal 2 Prozent verlangen.
Beim Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie (vermietete Wohnung, Mehrfamilienhaus) gilt das Bestellerprinzip nicht — hier kann die volle Provision weiterhin vertraglich frei zugeordnet werden. Diese Ausnahme wird häufig genutzt, um in Ballungsräumen die Gesamt-Nebenkosten für Verkäufer zu drücken.
Provisionsfrei sind Immobilien, die direkt vom Bauträger, aus einer Zwangsversteigerung oder von privat verkauft werden. In diesen Fällen entfallen die 3,57 Prozent Käuferprovision ersatzlos — bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro spart das rund 14.280 Euro.
Welche weiteren Nebenkosten fallen häufig an?
Neben Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler entstehen bei fast jedem Immobilienkauf drei weitere Nebenkosten-Blöcke: Sachverständigengutachten (500–2.500 Euro), Finanzierungsnebenkosten (0,25–0,50 Prozent Bereitstellungszinsen sowie Wertermittlungspauschalen bei der Bank) und Renovierungs- oder Umzugskosten in variabler Höhe.
Ein unabhängiges Sachverständigengutachten kostet je nach Umfang zwischen 500 Euro (Kurzgutachten bei einer Eigentumswohnung) und 2.500 Euro (Vollgutachten bei einem sanierungsbedürftigen Einfamilienhaus). Fachlich sinnvoll ist ein Gutachten bei Bestandsimmobilien älter als 30 Jahre, bei erkennbaren Sanierungsstaus oder bei Kaufpreisen deutlich über regionalem Durchschnitt. Käufer, die sich auf das kostenlose Wertgutachten der finanzierenden Bank verlassen, übersehen, dass dieses ausschließlich die Beleihungssicherheit für die Bank prüft — nicht die Substanz des Objekts für den Käufer.
Zu den Finanzierungsnebenkosten zählen die bereits erwähnte Grundschuldbestellung beim Notar, die Wertermittlungspauschale der Bank (200–800 Euro, oft im Zins eingepreist), Bereitstellungszinsen von 0,25 Prozent pro Monat auf nicht abgerufene Kreditsummen ab dem sechsten Monat nach Zusage sowie eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen bei Anschlussfinanzierungen.
Renovierungs- und Umzugskosten werden von Käufern regelmäßig unterschätzt. Verband Privater Bauherren empfiehlt eine Sofort-Reserve von mindestens fünf Prozent des Kaufpreises für unvorhergesehene Instandsetzungen im ersten Jahr — bei 400.000 Euro Kaufpreis also 20.000 Euro. Umzugskosten liegen bei 1.500–4.500 Euro für eine Vier-Zimmer-Wohnung mit Spedition.
Wie viel Eigenkapital braucht man für die Nebenkosten?
Für die Nebenkosten sind 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital erforderlich, da Banken sie in der Regel nicht mitfinanzieren. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entspricht das 40.000 bis 60.000 Euro, die zusätzlich zu einem etwaigen Grundkapital für den Kaufpreis selbst verfügbar sein müssen.
Die 10-Prozent-Untergrenze gilt für den günstigsten Fall: Grunderwerbsteuer in Bayern (3,5 %), kein Makler (Direktkauf vom Verkäufer), keine großen Renovierungen. Die 15-Prozent-Obergrenze ergibt sich in NRW oder Schleswig-Holstein mit voller Maklercourtage und einer Renovierungsreserve — hier sind bei einer 400.000-Euro-Immobilie schnell 60.000 Euro fällig, bevor die erste Miete fließt.
Für die Bankfinanzierung ist entscheidend, dass die Nebenkosten vollständig aus Eigenkapital bestritten werden. Wer neben den Nebenkosten auch noch 20 Prozent Kaufpreis-Eigenkapital einbringen kann, erhält bei den meisten Banken bereits die besten Konditionen. Die sogenannte 110-Prozent-Finanzierung (Kaufpreis plus Nebenkosten voll fremdfinanziert) ist zwar rechtlich möglich, wird aber nur an einkommensstarke Kapitalanleger vergeben und mit einem Zinsaufschlag von 0,3 bis 0,6 Prozentpunkten bezahlt.
Wichtig für die Steuerplanung von Kapitalanlegern: Bei vermieteten Immobilien sind Notarkosten, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision Teil der Anschaffungskosten und werden über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben (bei Wohngebäuden Bau ab 2023: 3 Prozent linear pro Jahr über 33 Jahre, davor 2 Prozent über 50 Jahre). Finanzierungsnebenkosten wie Bereitstellungszinsen und Gutachterkosten sind hingegen sofort im Anschaffungsjahr als Werbungskosten abziehbar.
💬 Meine Einschätzung
Die gängige Faustregel „10 Prozent Nebenkosten“ ist 2026 zu optimistisch. Wer in NRW, Berlin oder dem Saarland kauft, dort wo die Grunderwerbsteuer bei 6,0 bis 6,5 Prozent liegt, sollte 13 bis 15 Prozent kalkulieren — nicht 10. Der zweite unterschätzte Posten ist die Sofort-Reserve: Bei fast jeder Bestandsimmobilie tritt im ersten Jahr eine ungeplante Reparatur zwischen 2.000 und 15.000 Euro auf (defekter Boiler, Wasserschaden, Heizungsprobleme). Wer nur die 10 Prozent Nebenkosten anspart und keine Reserve, gerät bei der ersten Reparatur in Liquiditätsstress. Meine Empfehlung für Kapitalanleger: 15 Prozent Nebenkosten plus fünf Prozent Sofort-Reserve als harte Untergrenze — realistisch sind 20 Prozent des Kaufpreises zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreis selbst.
- Nebenkosten liegen bei 10–15 Prozent des Kaufpreises, in Hochsteuer-Bundesländern eher 13–15 Prozent
- Grunderwerbsteuer variiert von 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen)
- Notar plus Grundbuchamt kosten bundesweit einheitlich rund 1,5 bis 2,0 Prozent nach GNotKG
- Bestellerprinzip seit 23.12.2020: Maklerprovision maximal 3,57 % je Käuferseite bei privatem Wohnimmobilienkauf
- Nebenkosten werden von Banken nicht mitfinanziert — sie müssen aus Eigenkapital kommen
- Für Kapitalanleger sind Grunderwerbsteuer und Notarkosten Teil der Anschaffungskosten (Aktivierung, Abschreibung über Nutzungsdauer)
Häufige Fragen zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf
Kann man die Nebenkosten mitfinanzieren?
Grundsätzlich ja, aber nur bei einkommensstarken Käufern und mit Zinsaufschlag. Die sogenannte 110-Prozent-Finanzierung schließt die Nebenkosten in das Bankdarlehen ein. Der Beleihungsauslauf steigt dabei über 100 Prozent, was die Bank mit 0,3 bis 0,6 Prozentpunkten mehr Zins bepreist. Über 20 Jahre Laufzeit summiert sich das schnell auf 30.000–60.000 Euro Mehrkosten gegenüber einer klassischen 80-Prozent-Finanzierung mit Nebenkosten-Eigenkapital.
Sind Nebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei einer vermieteten Kapitalanlage-Immobilie sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision Anschaffungskosten und werden über die Abschreibung (AfA) auf die Nutzungsdauer verteilt. Finanzierungsnebenkosten, Gutachter und Bereitstellungszinsen sind sofort als Werbungskosten im Jahr der Zahlung absetzbar. Bei selbstgenutzten Immobilien sind Nebenkosten in der Regel nicht steuerlich absetzbar, außer bei einem häuslichen Arbeitszimmer anteilig.
Warum kostet der Notar bundesweit gleich viel?
Notargebühren sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit gesetzlich festgelegt. Notare dürfen weder Rabatte gewähren noch Zuschläge nehmen. Die Gebühr richtet sich nach dem Geschäftswert (Kaufpreis + Grundschuld) und einem Gebührensatz nach Kostenverzeichnis. Wettbewerb findet ausschließlich über Serviceleistungen und Verfügbarkeit statt, nicht über den Preis.
Zahlt der Verkäufer noch die volle Maklerprovision?
Nicht bei privaten Wohnimmobilien seit dem 23. Dezember 2020. Das Bestellerprinzip nach §656d BGB verpflichtet zur hälftigen Teilung: Wer den Makler beauftragt hat (in der Regel der Verkäufer), zahlt mindestens die Hälfte. Der andere Teil kann auf den Käufer umgelegt werden, aber nicht mehr als der Verkäufer zahlt. Bei Gewerbeimmobilien und vermieteten Mehrfamilienhäusern gilt weiterhin die freie vertragliche Zuordnung.
Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht rechtzeitig zahle?
Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese wiederum trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als neuen Eigentümer ein. Wirtschaftlich bleibt der Käufer zwar Nutzer und Rechtsinhaber der Immobilie durch die Auflassungsvormerkung — er kann aber weder verkaufen, noch belasten (Grundschuld), noch als Eigentümer im Grundbuch dokumentiert werden. Bei anhaltender Nichtzahlung setzt das Finanzamt zusätzlich Säumniszuschläge von einem Prozent pro Monat an.
Nützliche Ressourcen für die Nebenkosten-Kalkulation
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Fazit: Realistische Kalkulation schützt vor Liquiditätsstress
Wer den Kaufpreis einer Immobilie ohne Nebenkosten kalkuliert, unterschätzt die tatsächliche Investitionssumme systematisch um 40.000 bis 60.000 Euro pro 400.000 Euro Kaufpreis. Die realistische Kalkulation berücksichtigt die vier großen Blöcke — Grunderwerbsteuer, Notar plus Grundbuch, Maklerprovision und Finanzierungsnebenkosten — sowie eine Reserve für Sofort-Reparaturen im ersten Nutzungsjahr.
Für die weitere Planung des gesamten Kaufprozesses lohnt der komplette Ablauf beim Immobilienkauf als Kapitalanlage als übergeordneter Leitfaden. Wer die individuelle Belastbarkeit prüfen möchte, findet in unserem Ratgeber Wie viel Immobilie kann ich mir leisten eine detaillierte Berechnungsformel. Beim Notartermin selbst gibt der Beitrag Wie läuft der Notartermin ab Orientierung.
