Der Notartermin beim Immobilienkauf dauert 60 bis 90 Minuten und läuft in drei Phasen ab: Vorbereitung mit 14-tägiger Entwurfsprüfung nach §17 Abs. 2a BeurkG, Beurkundung im Notariat mit Vorlesung des kompletten Vertrags durch den Notar, und Nachbereitung mit Auflassungsvormerkung, Kaufpreisfälligkeit und schlussendlichem Grundbucheintrag.
Der Notartermin ist der rechtsverbindliche Abschluss eines Immobilienkaufs. Nach dem Beurkundungsgesetz muss der Notar den kompletten Kaufvertrag den beteiligten Parteien vorlesen, Fragen beantworten und Unterschriften abnehmen. Der Vertragsentwurf wird laut §17 Abs. 2a BeurkG mindestens 14 Tage vor Beurkundung übermittelt. Der eigentliche Termin dauert 60 bis 90 Minuten. Danach folgt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Kaufpreisfälligkeit typischerweise 4–8 Wochen später und schließlich der Eigentumseintrag.
Was passiert beim Notartermin genau?
Beim Notartermin liest der Notar den kompletten Kaufvertrag Wort für Wort vor, klärt offene Fragen, nimmt Änderungswünsche zu Protokoll und lässt anschließend alle beteiligten Parteien unterzeichnen. Danach beurkundet er den Vertrag mit Siegel und Unterschrift und leitet die Grundbuch-Anträge in die Wege.
Rechtsgrundlage ist das Beurkundungsgesetz (BeurkG), insbesondere §13 (Verlesungspflicht) und §17 (Belehrungspflicht). Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet — er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern beide gleichermaßen. Aufgabe des Notars ist es, die rechtlich unerfahrenere Seite vor Nachteilen zu schützen und beide Parteien über die Tragweite ihrer Erklärungen zu belehren.
Formell umfasst der Termin folgende Schritte in dieser Reihenfolge: 1. Identitätsprüfung aller Anwesenden durch Personalausweis oder Reisepass, 2. Belehrung über die Bedeutung der notariellen Beurkundung, 3. vollständige Verlesung des Vertrags durch den Notar (nicht überspringbar), 4. Möglichkeit für Rückfragen und Änderungswünsche, 5. Unterzeichnung durch alle Parteien und den Notar, 6. Aufsetzen von Grundbuch-Anträgen (Auflassungsvormerkung, spätere Eigentumsumschreibung), 7. Bestellung der Finanzierungsgrundschuld (meist separater Termin oder zeitgleich).
Wer muss beim Notartermin anwesend sein?
Beim Notartermin müssen Käufer und Verkäufer persönlich oder durch eine schriftliche notarielle Vollmacht vertreten anwesend sein. Bei Ehepaaren oder mehreren Eigentümern müssen alle im Grundbuch stehenden Personen erscheinen oder vertreten sein. Der Notar selbst ist verpflichtend anwesend, weitere Berater sind optional.
In der Praxis nehmen typischerweise teil: der Käufer (oder alle Käufer bei mehreren Erwerbern), der Verkäufer (oder dessen Erben, Insolvenzverwalter oder Vertreter), der Notar oder ein von ihm beauftragter Notariatsvertreter, gegebenenfalls ein Makler zur Klärung von Verhandlungsdetails, und optional ein Rechtsanwalt oder Steuerberater als Beistand einer Partei.
Ohne physische Anwesenheit geht der Termin nur mit einer notariellen Vollmacht. Diese muss vor einem anderen Notar beurkundet worden sein und im Original oder als beglaubigte Kopie beim Beurkundungstermin vorliegen. Bei Auslandsdeutschen muss die Vollmacht zusätzlich mit einer Haager Apostille versehen sein, wenn das Land dem Haager Übereinkommen beigetreten ist — sonst braucht es die aufwendigere Legalisation über die deutsche Auslandsvertretung. Beide Varianten kosten je nach Land zwischen 150 und 400 Euro.
Ein häufiger Praxisfall: Ehefrau erscheint mit Vollmacht des Ehemannes, der auf Dienstreise ist. Rechtlich einwandfrei, wenn die Vollmacht vor Antritt der Reise beim Notar bestellt und schriftlich vorliegt. Formfreie Vollmachten (E-Mail, Whatsapp-Foto der Unterschrift) sind unwirksam — der Termin wird dann verschoben.
In der Praxis ist der zeitkritischste Punkt nicht der Termin selbst, sondern die 14-Tage-Frist nach §17 Abs. 2a BeurkG zwischen Vertragsentwurf-Übermittlung und Beurkundung. Diese Frist ist bei Verbraucher-Immobilienkäufen zwingend und kann nicht abgekürzt werden — auch nicht, wenn beide Parteien es wünschen. Verstößt der Notar dagegen, riskiert er berufsrechtliche Konsequenzen, und der Verbraucher-Käufer kann den Vertrag später gerichtlich anfechten. Wer schneller kaufen will, kann diese Frist nur umgehen, indem als Kaufender eine juristische Person (Kapitalgesellschaft, GbR) auftritt.
Wie lange dauert der Notartermin?
Ein normaler Notartermin beim Immobilienkauf dauert 60 bis 90 Minuten. Bei einfachen Standard-Verträgen (Eigentumswohnung ohne Sondereigentum, kein Bauträger, kein Erbbaurecht) reichen 45 Minuten. Komplexe Verträge mit mehreren Käufern, Bauträger-Zusatzvereinbarungen oder Erbbaurechten dauern 2 bis 3 Stunden.
Der Zeitbedarf ergibt sich fast ausschließlich aus dem Vorlesen des Vertrags. Übliche Immobilienkaufverträge in Deutschland umfassen 25–40 Seiten mit einer Wortzahl von 8.000 bis 15.000 Wörtern. Bei einer durchschnittlichen Vorlesegeschwindigkeit von 130 Wörtern pro Minute ergeben sich reine Lesezeiten von 60 bis 120 Minuten, plus Fragen- und Erklärungspausen.
Faktoren, die den Termin verlängern: mehrere Käufer mit unterschiedlichen Fragen, Bauträger-Vertrag mit detaillierten Baubeschreibungen und Sonderwünsche-Anhang, Erbbaurechts-Vereinbarungen, Nießbrauchs- oder Wohnrechts-Belastungen, Sozietäten oder GbRs auf Käuferseite mit mehreren Vollmachten, Einbindung einer Fremdsprachenübersetzung nach §16 BeurkG (Termin verdoppelt sich näherungsweise).
Wer den Termin effizient gestalten will, sollte den Vertragsentwurf VOR dem Termin gründlich lesen und Fragen schriftlich vormerken. Änderungswünsche am Beurkundungstag verlängern nicht nur den Termin, sondern können zur Terminverschiebung führen, wenn der andere Vertragspartner der Änderung nicht spontan zustimmt.
Was passiert nach der Beurkundung?
Nach der Beurkundung leitet der Notar sofort mehrere Grundbuch- und Finanzamts-Anträge ein. Zunächst wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, die den Käufer vor Doppelverkauf schützt. Dann fordert der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt an, koordiniert die Kaufpreisfälligkeit und initiiert am Ende die Eigentumsumschreibung.
Die Auflassungsvormerkung nach §883 BGB ist der erste rechtliche Schutz des Käufers und wird typischerweise innerhalb von 2–6 Wochen nach dem Notartermin im Grundbuch eingetragen. Sie sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung ab und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder mit einer Grundschuld belastet. Erst mit dieser Eintragung entsteht für den Käufer eine gesicherte Rechtsposition, die auch in der Insolvenz des Verkäufers Bestand hat.
Anschließend fordert der Notar folgende Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit an: 1. eingetragene Auflassungsvormerkung, 2. Löschungsbewilligungen für nicht übernommene Grundschulden des Verkäufers, 3. eingegangene Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (nach Grunderwerbsteuer-Zahlung), 4. Bestellung der Finanzierungsgrundschuld des Käufers (falls Bankfinanzierung). Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, schickt der Notar dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung — meist 4 bis 8 Wochen nach dem Notartermin.
Nach Zahlung des Kaufpreises reicht der Notar die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt ein. Diese dauert je nach Amt weitere 4–12 Wochen. Erst mit vollzogener Eintragung ist der Käufer rechtlich Eigentümer der Immobilie. Bis dahin ist er durch die Auflassungsvormerkung geschützt und kann bereits die Nutzung übernehmen, wenn der Kaufvertrag dies vorsieht.
Zahlen Sie den Kaufpreis niemals vor Erhalt der offiziellen Fälligkeitsmitteilung des Notars. Eine zu frühe Zahlung ohne Auflassungsvormerkung ist ein häufiger Betrugsfall bei privatem Verkauf und führt bei Verkäufer-Insolvenz zum Totalverlust. Die Fälligkeitsmitteilung ist die formelle Bestätigung, dass alle Sicherungen im Grundbuch stehen und der Kaufpreis geschützt gezahlt werden kann.
Welche Unterlagen muss man zum Notartermin mitbringen?
Zum Notartermin gehören zwingend ein gültiger Personalausweis oder Reisepass aller anwesenden Parteien und im Falle einer Vertretung die notarielle Vollmacht im Original oder als beglaubigte Kopie. Bei Ehepaaren mit Namensänderung sind zusätzlich die Heiratsurkunden nötig.
Zusätzlich empfehlenswert für einen reibungslosen Termin: der gedruckte Vertragsentwurf mit eigenen Anmerkungen, eine Liste offener Fragen, die Finanzierungszusage der Bank (falls Kaufpreisfälligkeit an Grundschuld-Bestellung koppelt), eine Kopie der Steuer-Identifikationsnummer für die Grunderwerbsteuer-Erklärung, und eventuelle Nachweise über Zusatzvereinbarungen (Inventarlisten, Eintausch-Abmachungen, Reparatur-Zusagen).
Für Verkäufer sind zusätzliche Dokumente erforderlich: Grundbuch-Auszug (nicht älter als 3 Monate, wird meist vom Notar selbst beschafft), Nachweise über bestehende Grundschulden und Löschungsbewilligungen der Banken, Energieausweis (Pflicht seit 2014), Wohngeld- oder Nebenkostenabrechnung der letzten drei Jahre bei Eigentumswohnungen, und die Teilungserklärung mit aktuellen Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.
💬 Meine Einschätzung
Der häufigste Fehler beim Notartermin ist nicht das, was viele Ratgeber schreiben — es ist nicht die zu späte Vorbereitung. Es ist die falsche Erwartungshaltung: Käufer glauben, der Notartermin sei ein „Beratungsgespräch“ und der Notar werde sie individuell beraten. Er tut das nicht. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und darf keiner Seite raten, was für sie die bessere Klausel wäre. Wer sich beim Notartermin selbst vertritt, ohne den Vertrag vorher mit einem eigenen Anwalt oder erfahrenen Steuerberater durchgegangen zu sein, akzeptiert Klauseln, deren Konsequenzen er nicht überblickt. Meine Empfehlung ab einem Kaufpreis von 300.000 Euro aufwärts: 200–400 Euro in eine Vor-Prüfung des Vertrags durch einen eigenen Anwalt investieren. Das ist im Vergleich zur späteren Vertragsanfechtung oder zum steuerlichen Nachteil eine Investition mit vielfacher Rendite.
- Der Notartermin dauert typisch 60–90 Minuten, Bauträger-Verträge auch 2–3 Stunden
- Zwingende 14-Tage-Frist nach §17 Abs. 2a BeurkG zwischen Entwurf und Beurkundung bei Verbraucherkauf
- Der Notar liest den kompletten Vertrag vor (Pflicht nach §13 BeurkG) und bleibt neutral
- Kaufpreiszahlung erst nach schriftlicher Fälligkeitsmitteilung des Notars — nie vorher
- Zwischen Beurkundung und Grundbuch-Eintragung als Eigentümer vergehen typisch 3–6 Monate
- Vertretung nur mit notarieller Vollmacht möglich, formfreie Vollmachten sind unwirksam
Häufige Fragen zum Notartermin
Kann ich den Notar frei wählen?
Ja, in Deutschland dürfen Käufer und Verkäufer den Notar frei bestimmen. Rechtlich üblich ist, dass die Kosten tragende Partei — meist der Käufer — den Notar wählt. Es gibt keine örtliche Zuständigkeitsbindung wie in manchen anderen europäischen Ländern. Praktisch beauftragen viele Käufer den vom Makler empfohlenen Notar, was aus Neutralitätsgründen nicht ideal ist, aber gesetzlich zulässig bleibt.
Was passiert, wenn eine Partei nicht erscheint?
Erscheint eine Vertragspartei nicht ohne triftigen Grund, kommt der Kaufvertrag nicht zustande. Der Notar dokumentiert den Nicht-Erscheinen, und die erschienene Partei kann Schadensersatz für nachweisbare Kosten (Reisekosten, Rechtsanwaltsgebühren, entgangene Verdienstausfälle) fordern. Wichtig: Ohne beurkundeten Kaufvertrag hat der Verkäufer keine Verpflichtung, die Immobilie an den bisherigen Interessenten zu verkaufen. Neuverhandlungen sind rechtlich zulässig.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Immobilienkauf?
Notarkosten liegen bei rund 1,5 Prozent des Kaufpreises inklusive Grundschuldbestellung. Sie sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich geregelt und nicht verhandelbar. Hinzu kommen rund 0,5 Prozent Grundbuchgebühren. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro fallen typischerweise 5.000–6.000 Euro Notar- plus Grundbuchkosten an — Details im Ratgeber zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf.
Kann ich den Vertrag nach der Beurkundung noch ändern?
Nach der Beurkundung sind Änderungen nur durch einen weiteren notariellen Nachtragsvertrag möglich, für den erneut Notarkosten anfallen. Kleinere formelle Berichtigungen (Rechtschreibfehler, Zahlendreher) kann der Notar in eigener Verantwortung durch Berichtigungsvermerk korrigieren. Materielle Änderungen (Kaufpreis, Objektbeschreibung, Auflagen) erfordern zwingend eine neue Beurkundung mit beiden Parteien.
Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Eintragung?
Die Auflassung ist die dingliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang und wird im Kaufvertrag beim Notar erklärt. Die Eintragung im Grundbuch ist der spätere, davon getrennte Vollzugsakt, mit dem der Käufer tatsächlich rechtlicher Eigentümer wird. Zwischen beidem liegen typisch 3–6 Monate. Die Auflassungsvormerkung ist eine Zwischenlösung — sie sichert den Käufer bereits ab dem Beurkundungstag ab, ohne dass er schon Eigentümer ist.
Vertiefende Ressourcen zum Notartermin
Wer den Beurkundungsprozess und die dahinterstehenden Rechtsgrundlagen vertiefen möchte, findet in einem aktuellen Rechtsratgeber zum Immobilienkauf die vollständigen BeurkG- und BGB-Grundlagen mit Musterverträgen.
Rechtsratgeber Immobilienkauf und Notarvertrag
Praxisorientierter Leitfaden mit Erläuterungen zu §13 und §17 BeurkG, Mustervertrag mit Kommentierung, Checklisten für den Termin und Kapitel zu Auflassungsvormerkung und Grundschuldbestellung. Für Selbstnutzer und Kapitalanleger geeignet.
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Fazit: Vorbereitung entscheidet über den reibungslosen Ablauf
Der Notartermin ist der zentrale Rechtsakt beim Immobilienkauf und der Punkt, ab dem das Geschäft rechtlich verbindlich wird. Wer den Vertragsentwurf gründlich prüft, offene Fragen vorab klärt, benötigte Dokumente vollständig mitbringt und die Kaufpreiszahlung erst nach schriftlicher Fälligkeitsmitteilung anweist, bringt den Termin ohne Zwischenfälle über die Bühne.
Wer den gesamten Kaufprozess von der Besichtigung bis zum Eigentumseintrag im Überblick verstehen möchte, findet die vollständige Schrittfolge im Beitrag Immobilie kaufen als Kapitalanlage: Der komplette Ablauf. Die kompletten Kosten inklusive Notar und Grundbuch sind im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf aufgeschlüsselt.
