Wer heute ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage hält, steht unter Druck: Energiekosten bleiben ein dauerhaftes Thema in Mietverhandlungen, der Gesetzgeber verschärft Effizienzanforderungen schrittweise, und Käufer fragen bei Neuerwerb zunehmend nach dem Energieausweis. Photovoltaik rückt dabei nicht mehr nur als ökologisches Statement in den Blick, sondern als konkreter Hebel zur Renditeoptimierung. Ob sich der Einbau für vermiete Objekte tatsächlich rechnet, hängt allerdings von mehr Variablen ab als der reine Strompreis vermuten lässt.
Was Kapitalanleger 2026 konkret einkalkulieren müssen
Die Anschaffungskosten für eine Aufdach-Photovoltaikanlage auf einem Mehrfamilienhaus bewegen sich 2026 je nach Modulqualität und Dachabschnitt zwischen 900 und 1.400 Euro pro Kilowatt-Peak (kWp) installierter Leistung. Eine für ein Sechsfamilienhaus dimensionierte Anlage mit 20 kWp kostet damit brutto zwischen 18.000 und 28.000 Euro, zuzüglich Speicher, falls gewünscht. Batteriespeicher rechnen sich für vermietete Objekte mit mehreren Einheiten selten, da die Lastprofile der Mieter zu heterogen sind.
Dem gegenüber steht die Einspeisevergütung nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz: Für Anlagen bis 10 kWp werden aktuell rund 8,0 Cent pro kWh vergütet, für den Leistungsanteil zwischen 10 und 40 kWp rund 7,0 Cent. Das ist deutlich weniger als der Haushaltsstrompreis, weshalb Eigenverbrauch das entscheidende Kriterium bleibt. Bei Mietstrom-Modellen, bei denen der Eigentümer den selbst erzeugten Strom direkt an die Mieter verkauft, sind Preise bis zu 20 Prozent unterhalb des örtlichen Grundversorgers zulässig. In der Praxis werden derzeit 22 bis 26 Cent pro kWh als Mieterstromtarif vereinbart, was gegenüber der Einspeisevergütung mehr als das Dreifache ergibt.
Das Mieterstrom-Modell: Chancen und bürokratischer Aufwand
Das Mieterstrommodell ist für Vermieter von Mehrfamilienhäusern das wirtschaftlich attraktivste Modell, verlangt aber erheblichen administrativen Aufwand. Der Eigentümer wird dabei faktisch zum Stromlieferanten, muss beim Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur registriert sein und gegenüber jedem teilnehmenden Mieter einen separaten Liefervertrag abschließen. Wer das selbst nicht abwickeln will, schaltet einen Dienstleister dazwischen, der dafür zwischen 3 und 6 Cent pro kWh abzieht.
Für ein Objekt mit sechs Wohneinheiten und einer 20-kWp-Anlage, die jährlich rund 18.000 kWh produziert, ergibt sich bei 60 Prozent Eigenverbrauchsquote (ein realistischer Wert bei Vollbelegung ohne E-Mobilität) folgende Beispielrechnung: 10.800 kWh werden zu 24 Cent an Mieter verkauft, macht 2.592 Euro. Die restlichen 7.200 kWh werden zu 7 Cent eingespeist, macht 504 Euro. Jährlicher Bruttoerlös: rund 3.100 Euro. Bei einer Anlageninvestition von 22.000 Euro ergibt sich ohne Speicher eine Amortisationszeit von etwa 7 bis 8 Jahren, was einer jährlichen Rendite auf das eingesetzte Kapital von rund 12 bis 14 Prozent entspricht, sofern keine wesentlichen Reparaturen anfallen.
Steuerliche Behandlung: Was der Gesetzgeber seit 2026 geändert hat
Seit dem 1. Januar 2023 gilt für Photovoltaikanlagen bis 30 kWp auf Wohngebäuden Einkommensteuerfreiheit auf den erzeugten und eingespeisten Strom, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Der relevante Paragraph ist § 3 Nr. 72 EStG, der die Steuerbefreiung für kleinere Anlagen auf Wohngebäuden regelt. Für Mehrfamilienhaus-Eigentümer mit Mieterstrom-Modell greift die Steuerbefreiung allerdings nur eingeschränkt, da der Stromverkauf an Mieter als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden kann. Wer mehrere Objekte mit Photovoltaik betreibt, sollte die Abgrenzungsfrage mit einem Steuerberater klären, bevor er die erste Anlage in Betrieb nimmt.
Unabhängig davon können Kapitalanleger die Investitionskosten der Anlage als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abschreiben, sofern die Anlage nicht unter die Steuerbefreiung fällt. Die Abschreibung erfolgt über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 20 Jahren, also mit 5 Prozent jährlich auf die Nettoanschaffungskosten.
Welche Objekte sich eignen und welche nicht
Nicht jede Anlageimmobilie ist gleichermaßen geeignet. Ausschlaggebend sind Dachfläche, Ausrichtung und der bauliche Zustand. Ein nach Süden oder Südwest ausgerichtetes Satteldach mit mindestens 40 Quadratmeter unverschatteter Fläche gilt als Mindestvoraussetzung für einen wirtschaftlichen Betrieb. Flachdächer funktionieren mit aufgeständerten Modulen ebenfalls gut, sind aber in der Installation teurer.
- Geeignet: Freistehendes Mehrfamilienhaus, Baujahr nach 1990, Dach in gutem Zustand, Südausrichtung, Mieternachfrage nach günstigem Strom vorhanden
- Bedingt geeignet: Reihenendhäuser und Doppelhaushälften mit Einzelmietern, da Eigenverbrauchsquoten oft gering sind
- Wenig geeignet: Objekte unter Denkmalschutz, Gebäude mit stark verschattetem Dach, Häuser mit nahe anstehendem Dachsanierungsbedarf
Wer mehrere Objekte im Portfolio hat und Angebote systematisch vergleichen möchte, findet mit einem Solaranlagen Angebots Vergleich einen ersten Überblick über marktübliche Konditionen verschiedener Installationsbetriebe, bevor er konkrete Angebote einholt.
Auswirkung auf den Immobilienwert
Ob eine Photovoltaikanlage den Verkehrswert einer Anlageimmobilie messbar steigert, ist unter Gutachtern noch nicht abschließend geklärt. Der Sachverständigenausschuss nach ImmoWertV berücksichtigt ertragswertrelevante Faktoren, und eine funktionierende, günstig produzierende PV-Anlage erhöht die Nettomieteinnahmen, was den Ertragswert direkt beeinflusst. Faustformel: 200 Euro mehr Jahresnettomietäquivalent durch Mieterstrom bedeuten bei einem Liegenschaftszinssatz von 4 Prozent einen Mehrwert von 5.000 Euro am Objekt. Für eine 20-kWp-Anlage, die 3.000 Euro Jahreserlös bringt, wäre das theoretisch ein Mehrwert von 75.000 Euro, was die Investitionskosten erheblich übersteigt. Praktisch rechnen Gutachter konservativ und setzen für die Anlage eher ihren Sachwert an.
Unabhängig davon verbessert eine PV-Anlage den Energieausweis der Liegenschaft spürbar, was beim Verkauf und bei der Neuvermietung ein zunehmend handfestes Argument ist. Das Umweltbundesamt weist in seinen Studien zur Gebäudeenergieeffizienz darauf hin, dass Gebäude mit besserer Energieklasse in vielen Marktsegmenten Preisaufschläge erzielen.
Fazit: Rendite ja, aber nur mit sorgfältiger Kalkulation
Photovoltaik kann für Kapitalanlage-Immobilien 2026 ein echter Renditebaustein sein. Die Amortisationszeiten von 7 bis 10 Jahren bei Mieterstrom-Modellen sind für Bestandshalter mit langem Anlagehorizont akzeptabel. Entscheidend ist die konkrete Objektsituation: Dachbeschaffenheit, Belegungsstruktur und die Bereitschaft der Mieter, Mieterstromverträge abzuschließen. Wer die steuerlichen Fragen vorab klärt und den administrativen Aufwand nüchtern einkalkuliert, findet in der Solaranlage einen Baustein, der sowohl den laufenden Cashflow als auch die Wertentwicklung der Immobilie positiv beeinflusst.
