Grunderwerbsteuer: Der erste Kostenbock beim Kauf
Der Kaufpreis einer Immobilie ist selten das, was Käufer am Ende tatsächlich zahlen. Allein die Grunderwerbsteuer schlägt je nach Bundesland mit 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Wer eine Wohnung für 450.000 Euro in Brandenburg erwirbt, zahlt dort aktuell 6,5 Prozent, also 29.250 Euro, ausschließlich an das Finanzamt, bevor er auch nur einen einzigen Schlüssel in der Hand hält. Hinzu kommen Notarkosten von rund 1,5 Prozent und Maklerprovisionen von bis zu 3,57 Prozent auf Käuferseite.
Ein häufig unterschätzter Fallstrick betrifft sogenannte Share Deals bei größeren Portfolios: Wer nicht die Immobilie selbst kauft, sondern Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft, kann die Grunderwerbsteuer unter bestimmten Voraussetzungen vermeiden. Der Gesetzgeber hat diese Gestaltung 2021 deutlich eingeschränkt. Die relevante Schwelle liegt nun bei 90 Prozent der Anteile innerhalb von zehn Jahren. Wer diese Konstruktion ohne fachkundige steuerrechtliche Beratung versucht, riskiert eine Nachveranlagung nebst Zinsen.
Spekulationsfrist und privates Veräußerungsgeschäft
Für Privatpersonen gilt beim Immobilienverkauf die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wer eine vermietete Immobilie innerhalb dieser Frist verkauft und dabei Gewinn erzielt, muss diesen vollständig als sonstiges Einkommen nach Paragraph 22 EStG versteuern. Bei einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn von 80.000 Euro und einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent ergibt sich eine Steuerschuld von 33.600 Euro.
Die Ausnahme kennen viele, aber nicht alle Details: Selbst genutztes Wohneigentum ist von der Steuer befreit, sofern die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei Kalenderjahren davor ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Entscheidend ist das Wort „Kalenderjahr“, nicht „volle 24 Monate“. Wer eine Wohnung Anfang Dezember 2022 bezieht, sie die gesamten Jahre 2023 und 2024 selbst bewohnt und im Februar 2025 verkauft, erfüllt die Bedingung. Das kann bei geschickter Planung die gesamte Steuerlast auf einen Gewinn von mehreren hunderttausend Euro eliminieren.
Vermietung: Werbungskosten richtig ansetzen
Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer, doch Vermieter können eine Vielzahl von Kosten gegenrechnen. In der Praxis werden dabei häufig Beträge vergessen oder falsch zugeordnet. Zu den abzugsfähigen Werbungskosten zählen unter anderem:
- Zinsen für Darlehen, die direkt zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden
- Gebäudeabschreibung (AfA) von 2 Prozent pro Jahr bei Baujahr vor 2023, bei neueren Gebäuden 3 Prozent
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten, soweit sie nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft werden
- Hausverwaltungsgebühren, Versicherungsprämien und anteilige Grundsteuer
- Fahrtkosten zur Immobilie mit 0,30 Euro pro Kilometer
Besonders heikel ist die Abgrenzung zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand und aktivierungspflichtigen Herstellungskosten. Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung mehr als 15 Prozent des Gebäudekaufpreises (ohne Grundanteil) für Baumaßnahmen ausgibt, löst die Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten aus. Diese Kosten müssen dann über die AfA abgeschrieben werden, stehen also nicht sofort als Ausgaben zur Verfügung. Bei einem Gebäudekaufpreis von 300.000 Euro liegt die Schwelle bei 45.000 Euro.
Regionale Besonderheiten und der Beratungsmarkt
Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten sind nicht losgelöst vom regionalen Marktgeschehen zu betrachten. In Städten mit dynamischen Preisentwicklungen, etwa am Bodensee oder in Bayern, sind die absoluten Beträge, um die es bei Spekulationsgewinnen oder Abschreibungen geht, besonders hoch. Ein erfahrener Immobilienmakler Konstanz kennt nicht nur die lokalen Marktverhältnisse, sondern kann auch einschätzen, welche steuerrelevanten Verkaufsstrukturen in der Region üblich sind und wo Käufer regelmäßig in Fallen tappen.
Das ist kein Zufall: Wer den lokalen Markt gut kennt, versteht auch, wie Kaufpreisaufteilungen zwischen Grund und Boden einerseits sowie Gebäude andererseits für die AfA-Berechnung relevant werden. In Gegenden mit hohen Bodenrichtwerten entfällt ein größerer Anteil des Kaufpreises auf das Grundstück, das nicht abgeschrieben werden kann. Bei einem Gesamtkaufpreis von 600.000 Euro in einer Bodenseestadt, bei der das Finanzamt den Grundanteil mit 60 Prozent bewertet, verbleiben für die AfA nur 240.000 Euro als Bemessungsgrundlage statt 480.000 Euro. Das halbiert die jährliche Abschreibung.
Steuerliche Aspekte bei Immobilienfonds
Anleger in offenen oder geschlossenen Immobilienfonds bewegen sich in einem anderen steuerrechtlichen Rahmen als direkte Immobilienkäufer. Seit der Reform durch das Investmentsteuergesetz 2018 gilt für offene Immobilienfonds ein pauschales Besteuerungssystem mit Vorabpauschalen und Teilfreistellungen. Für Anleger bedeutet das: 60 Prozent der Ausschüttungen und Gewinne aus Immobilienfonds sind steuerfrei, sofern der Fonds hauptsächlich in inländische Immobilien investiert. Bei Auslandsschwerpunkt liegt die Freistellungsquote bei 80 Prozent.
Für geschlossene Immobilienfonds, die als Kommanditgesellschaft strukturiert sind, gilt hingegen weiterhin das Transparenzprinzip: Jeder Anleger wird so behandelt, als hätte er die Erträge und Verluste direkt erzielt. Das kann steuerlich günstig sein, wenn Abschreibungen entstehen, birgt aber auch das Risiko der gewerblichen Infizierung, wenn die Gesellschaft neben der Vermögensverwaltung gewerblich tätig wird. In diesem Fall würden sämtliche Erträge als Gewerbeeinkünfte behandelt, was unter anderem die Anwendung der Spekulationsfrist ausschließt.
Erbschaft und Schenkung von Immobilien
Immobilienvermögen, das vererbt oder verschenkt wird, unterliegt der Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer. Für Kinder gilt ein persönlicher Freibetrag von 400.000 Euro, der alle zehn Jahre neu genutzt werden kann. Bei einem Immobilienwert von 800.000 Euro und einem Kind als Erben wären ohne weitere Gestaltung 400.000 Euro steuerpflichtig, was je nach Steuerklasse und konkretem Wert einer Steuerbelastung von 11 bis 23 Prozent entsprechen kann.
Die gestaffelte Schenkung über mehrere Jahre ist deshalb ein klassisches Instrument der vorweggenommenen Erbfolge. Wer eine Immobilie auf mehrere Kinder überträgt und dabei die Zehnjahresfrist für den Freibetrag im Blick behält, kann erhebliche Beträge steuerfrei übertragen. Nießbrauchgestaltungen, bei denen die schenkenden Eltern weiterhin die Mieterträge behalten, mindern zudem den steuerlichen Wert der Schenkung nach den amtlichen Bewertungsregeln. Das ist kein Steuertrick, sondern eine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit, die jedoch sorgfältig notariell und steuerrechtlich begleitet sein muss.
Das Steuerrecht rund um Immobilien bietet also tatsächlich Spielräume, aber diese setzen Kenntnis, Planung und im Zweifel professionelle Beratung voraus. Wer die relevanten Paragraphen kennt und frühzeitig handelt, kann erhebliche Beträge sparen. Wer sie ignoriert, zahlt in vielen Fällen mehr als nötig.
